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不动产将要统一登记,谁会不乐意?  

2014-02-19 15:57:39|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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原文发表于纽约时报国际生活 (http://cn.tmagazine.com)
不动产将要统一登记,谁会不乐意? - NYT国际生活 - NYT国际生活

2013年2月,山东青岛成片的楼盘。

CFP

虽然一份具体的《不动产登记条例》可能要到今年6月才出台,但国务院授意建立不动产统一登记制的消息,仍成为了近期社会上的热点议题。多数普通人关注它,是因为它听上去和自家的房产有着某种重大的联系。中国此前还没有一套全国统一、覆盖全面的不动产登记体系及数据。不过也许现在指日可待。在中国首部《物权法》(即《中华人民共和国物权法》)正式施行、并提出“建立不动产统一登记制度”六年零一个月后,去年11月20日,国务院常务会议决定,整合分散在多个部门的不动产登记职责,将全国土地、房屋、草地、林地、海域等不动产的统一登记职责,交国土资源部协调。


此后,国土资源部副部长徐德明也在1月11日召开的2014年全国国土资源工作会上进一步透露,国土资源部将牵头实施以土地为核心的不动产统一登记制度,主要任务包括落实登记机构、登记依据、登记簿证、登记信息平台的“四统一”。十天后,中央编办发布《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》,宣布了国土资源部、住房城乡建设部等各相关政府机构的职责范围。但据《东方早报》分别询问多位知情人士,发现此机构的建立还处于初期。“关于不动产登记局,地籍管理司司长在负责组建人员,但还没有明确局长人选。”来自国土资源部的一名知情人士对《东方早报》这样说。


国务院发展研究中心市场经济研究所研究员邵挺指出,所谓“以土地为核心”,也就是按土地所有权分为两类来登记,一类是集体土地,另一类是国有土地,即“以地认产业”和“以地认住房”。邵挺认为,其中难度最大的,其实是集体土地的登记,因为农村集体土地上的不动产类型多、涉及利益主体多、历史纠纷也多;而相对而言,主要涉及城市房屋的国有土地登记要容易一些,因为自1998年“房改”以来,大量城市房屋已被商品化,产权相对更明晰。


早在2010年,全国个人住房信息联网工作就已启动,但始终进展缓慢。住建部于2013年初承诺的“当年6月实现500城个人住房信息联网”的目标,至今尚无实质成效。对此,财政部财科所所长贾康曾公开表示,房产信息联网技术不是主要问题,而是有些部门和地方顾及相关利益,存在故意控制的举动。而此次由国务院力促的更为声势浩大的登记工作,是否会重蹈覆辙?


市场普遍认为,政府此次推进不动产统一登记,连同此前试图完成的个人住房信息联网,都是在为中央既定的“扩大个人住房房产税改革试点范围”目标打基础,以便摸清征税对象,也利于今后制定调控政策更加有的放矢。


中国政府在房产税的征收上已有所尝试。重庆、上海两地于2011年开始试点征收,重庆的征税对象包括独栋别墅的存量与增量、高档商品房的增量,及外地购房者在渝购买的第二套普通住房的增量,税率在0.5%到1.2%之间;上海的征税方式则全部针对增量,包括上海居民家庭新购第二套及以上住房,和非上海居民家庭的新购住房,适用税率分别为0.6%和0.4%。


很多分析人士相信,下一步,中国政府将扩大试点的范围。房地产研究和顾问机构高通智库的总经理张宏认为,扩大试点有可能是新的模式,因为上海和重庆的试点都处在摸索阶段,相对比较保守。


“从长期预期来看,未来中国的税制结构会发生根本性的变化,这和中央政府和地方政府的财政状况有关系。所以从这一点上来讲,不动产登记就是为房产税和遗产税的开征做准备,为其提供技术基础。”房产经纪公司我爱我家的副总裁胡景晖说。


于是,此消息一出,就引发了各界对于是否会降房价、甚至出现“抛房潮”的猜测。SOHO中国的董事长潘石屹就在其个人微博中点评,“如果今年实施,房价马上会跌。”


但很可能,统一登记工作目前还停留在技术调整的层面,在短期内对市场房价的作用还不甚明显。张宏指出,不动产登记制度从资源投入、信息化进程、实现效率上来说,都需要一个阶段。如果在全国铺开,它的进程不会特别快。


中原集团研究中心总监刘渊也认为不动产登记不会很快的影响到房价,他相信,目前政策对市场的影响停留在心理层面。“可能有多套房产的人会抛售掉一部分,但是应该说,这是一个渐进的过程。”他说。


胡景晖在接受采访时称,所谓的“抛房潮”之所以不会很明显,在于房主的侥幸心理——认为价格还有上涨的空间,要再搏一次。


正因为此次登记对市场的影响不是爆发性的,张宏补充说,所以有助于促进交易的活跃,实质上对市场是利好,可以逐渐增加更多的存量房进入市场,降低原先投资、投机者持有资源的比重。


根据中国家庭金融调查与研究中心主任、西南财经大学经济学院院长甘犁带领的研究团队发布的国内首份《中国家庭金融调查报告》,2011年,城镇拥有两套以上住房的家庭占比为15.5%;而2013年,此比例进一步增至17.3%。


笔者在采访过程中发现,许多一线房产中介销售人员对房产信息联网或不动产登记的消息还不以为意,认为至少目前对房价的影响还不会很大。链家地产的一位置业顾问说,“全国联网这个事儿一直在说,但是说实话效果不是特别明显。”


虽然很多人也许认为,眼下未雨绸缪为时尚早,但即便真到了应对之时,一些拥有多套房产者还是会各显神通,尽力规避成本与风险。链家地产的一位置业顾问对笔者透露,有多套房的房主可能会有伪造的身份证和户口簿,“这个是查不出来的,”他说,“或者将名下的多套房产分到没有房产的亲戚名下,然后再以他们的名义出售。”


其实,这几乎已经是个公开的秘密。人称陕西“房姐”的龚爱爱就是代表。这位原陕西省神木县农村商业银行副行长,利用多个伪造的户口及身份,在北京、陕西和山西囤积了各类房产数十套。这类情况,待到不动产登记数据真正实现全国联网、并被统一作为征税基础,才可能得到抑制。


来自人们主观上的抵触,可能成为落实不动产登记制度的一种阻力。“中国人不愿意‘露富’,一般的家庭对这方面都会有反感。如果我有三、五套房子,亲戚、同事、朋友都说这个事的话,我会不高兴的。”甘犁在接受采访时说。因此他建议,国家在不动产登记制度上应该反复强调保证私密性,即可以“以房查人”,但不能“以人查房”。


所谓“以房查人”,就是允许单位或个人公开查询某套房产的产权所有人信息;而“以人查房”则是指查到某人名下的所有房产。后者虽然出于保护公民个人隐私的考虑,不被政府所允许,但也确实会令很多人联想到社会呼吁良久而不被推行的官员财产公示制度。所以,不动产登记总被人们与“反腐败”联系起来。


“不动产登记对于合法拥有多套房的家庭并没有什么影响;而非法拥有多套房的家庭,则会对其形成阻力,”甘犁说。

不难理解,来自特权群体的抵制,多是出于对自身灰色收入透明化的忌惮。“一些官员虽然自己有国家分配住房,但给家人、子女购置了多套商品房,当然不希望被知晓和曝光,”邵挺说。


于是一些分析人士担心,此次不动产登记会流于形式,或变为一场“政治作秀”。不过更多普通人所关注的,可能还是不动产登记及其指向的房产税开征,是否会让家庭的切身利益受损。


中国社科院财经战略研究院院长高培勇在接受《第一财经日报》采访时指出,至少在目前,人们的惯性思维很难适应房产税这种个人缴纳的税种。因为中国税收结构目前的特点是,70%以上是流转税,90%以上是企业税。


而房产税则不同。“房产税属于直接税,是直接向个人征收的税种,”张宏介绍说。他也认为房产税推行的难点在于税制的调整,由间接征税变为了直接征税。


在被问到对缴纳房产税的看法时,一位家里有三套房产的英语培训机构教师说,“这是变相收钱,要把个人财产变成国家财产。”她不愿透露自己的姓名。


甘犁根据《中国家庭金融调查》的数据分析发现,对多套房家庭的二套或以上住房征税,房产税税率为房价的2.8%就足够了,既可以有效弥补土地财政收入,也不会引起社会各界的强烈反对。但是他在受访中也强调,房产税执行起来要非常小心,因为如果它彻底改变预期之后,有可能引起房地产市场的崩盘。“对于之前提到的2.8%,要缓慢推进,分阶段来做,不能一下子就上那么高的税率。”他说。


不过,在各种担心之余,也应看到这项登记工作的积极意义。它的落实,将利于《物权法》对公民重大财产赋予更有效的保护。中国社科院农村所研究员王小映在接受财新记者采访时说,不动产统一登记,首先是个确权的过程。相当于给土地颁发了身份证,具有法律效力。


当然,这并不容易。邵挺在采访时介绍,根据中国第六次全国人口普查,仅在全北京范围内,房屋的产权类型就有13种之多,可谓十分复杂。不过他也指出,无论军产、央产也好,各种类型的房产在登记后,都将统一按(所有权为业主所有的)商品房和(包括保障房、共有产权房等福利房在内的)非商品房这两类情况,考虑征税标准。“主要是针对商品房征收,”他说。

谢玉娟是纽约时报中文网实习生。吴燕对本文亦有贡献。 

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